Utrzymanie porządku
i czystości w gminach

Ekspertyzy
i opinie prawne

Potrzebujesz
pomocy prawnej?

Zaufaj profesjonalistom

Problemy prawne
prawo śmieciowe

Pomagamy zapobiegać
i rozwiązywać

Zadbaj o swoje interesy

Powierz nam swoje
bezpieczeństwo prawne

Złożenie deklaracji przez spółdzielnię mieszkaniową o wysokości opłaty z tytułu odbierania odpadów za swoich lokatorów


Czy spółdzielnia mieszkaniowa może pełnić rolę właściciela nieruchomości i składać deklarację o wysokości opłaty za swoich lokatorów oraz uiszczać należną opłatę do gminy z tytułu odbierania odpadów?

Odpowiedź eksperta:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 UCPG przez właściciela nieruchomości należy rozumieć takżewspółwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością. W świetle powyższego za właściciela nieruchomości będzie więc uważany zarówno samoistny posiadacz nieruchomości (ten, kto włada nią jak właściciel), jak i użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym wiąże się określone władztwo nad cudzą nieruchomością, a więc posiadacz zależny. Należy zatem skonkludować, że właścicielem nieruchomości na gruncie UCPG jest każdy podmiot posiadający jakikolwiek tytuł prawny, z którym związane jest określone władztwo nad daną nieruchomością. Podmioty te mają obowiązek składania deklaracji o wysokości opłaty.

Natomiast wedle art. 2 ust. 3 UCPG jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

A zatem wszystkie obowiązki właścicieli nieruchomości, w których ustanowiono odrębną własność lokali, w tym składanie deklaracji, mogą (a w zasadzie powinni) zamiast niejako właścicieli (w rozumieniu UCPG) wykonywać tylko i wyłącznie osoby sprawujące zarządnieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Odnosząc powyższe do problemu spółdzielni mieszkaniowych należy wskazać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje problematykę zarządu jej nieruchomościami (opłaty, pożytki, zasady gospodarowania itp.) w sposób autonomiczny. Nie ma do niego zastosowania ustawa o własności lokali.

Jeżeli natomiast w ramach spółdzielni mieszkaniowej istnieje odrębna własność lokalu to zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

  1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
  2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
  3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.

Analiza art. 9j ust. 2 UPCG prowadzi do wniosku, że na podstawie tego przepisu brak jest podstaw do wykreślenia z rejestru podmiotu, który narusza obowiązki sprawozdawcze.

Z kolei art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.) stanowi, że organ prowadzący rejestr działalności regulowanej wydaje decyzję o zakazie wykonywania przez przedsiębiorcę działalności objętej wpisem, gdy:

  1. przedsiębiorca złożył oświadczenie, o którym mowa w art. 65, niezgodne ze stanem faktycznym;
  2. przedsiębiorca nie usunął naruszeń warunków wymaganych do wykonywania działalności regulowanej w wyznaczonym przez organ terminie;
  3. stwierdzi rażące naruszenie warunków wymaganych do wykonywania działalności regulowanej przez przedsiębiorcę.

Należy zauważyć, że w opisanej wyżej sytuacji zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest jedynie wykonywany jak zarząd powierzony przez właścicieli odrębnych lokali (nie jest więc de facto zarządem, o którym mowa w ustawie o własności lokali). Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ponadto wyraźnie wskazuje, że do zarządu tego nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, z niewielkimi tylko wyjątkami.

W związku z tym zarząd, o którym mowa w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową), nie może być traktowany jako zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własnościach lokali.

Opisana w pytaniu sytuacja jest więc możliwa wyłącznie w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych (por. definicja z art. 6 ustawy o własności lokali), którymi nie są spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonujące w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem „pełnić roli właściciela nieruchomości i składać deklaracji o wysokości opłaty za swoich lokatorów oraz uiszczać opłatę do gminy” bez względu na to, czy chodzi o mieszkanie  lokatorskie, własnościowe lub o mieszkanie w stosunku do którego ustanowiono odrębną własność, gdyż w żadnym z tych przypadków nie sprawuje ona zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Należy także zauważyć, iż ze spółdzielni mieszkaniowej istnieje możliwość wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej.

Aby wyłonić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy:

  1. Wyodrębnić własność wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych „Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”), lub
  2. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych„Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1aart. 31 i 32 ustawy o własności lokali”)

W sytuacjach wskazanych wyżej, jeżeli na zarządcę powstałej w ten sposób nieruchomości wspólnej zostanie wybrana spółdzielnia, będzie ona miała obowiązek składać za właścicieli nieruchomości deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę. W pozostałych sytuacjach spółdzielnia nie może wykonywać tych obowiązków za właścicieli.

Podsumowując właścicielem nieruchomości w rozumieniu UCPG jest zarówno lokator spółdzielczego mieszkania lokatorskiego, jak i właściciel mieszkania spółdzielczego typu własnościowego – ponieważ jeden i drugi ma tytuł prawny do władania mieszkaniem. Tak samo należy traktować właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych, jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie wybrała zarządcy.

Jedynym wyjątkiem przewidzianym przez przepisy jest wspólnota mieszkaniowa, w której wybrano zarząd. Wówczas osoba sprawująca zarząd wspólnotą mieszkaniową występuje w roli właściciela i składa deklarację w imieniu wszystkich członków wspólnoty.